楼市频繁上演的中介“关门”、一手房打折促销、二手房主动降价，让“买方市场”说占尽上风。近日，某经纪人网站随机调查显示，四成网友肯定楼市进入买方市场，五成网友持反对意见，还有一成认为是否进入买方市场还需进一步观察。

　　供大于求效应显现

　　所谓买方市场，是由于市场供过于求，卖者之间展开竞争，为了减少自己的过剩存货，不得不接受较低的价格，这样就出现了某种商品的市场价格由买方起支配作用的现象。买方市场的存在决定了生产和价格长期运动的方向，预示着生产或价格的下降，或两者同时下降，这种情况一直持续到供求关系在某种价格水平上重新相对平衡为止。如今，上海楼市似乎显露出相似征兆。

　　首先，二手房供销比达到历史最高点。根据网上房地产数据显示，二手房月供应量从年初10万余套，上升到8月的11万余套，月均供应是一手房的4－5倍。而1－7月二手房实际成交套数分别为1.106万套、6610套、1.4739万套、1.4208万套、1.4067万套、1.2895万套和9656套。其中，7月供销比接近12：1。从供应量来看，买方完全处于自由选择的地位。

　　其次，二手房出现一批降价房源。一手房降价风后，无论是市中心、中外环区域，都出现二手房业主降价跟风现象。据不完全统计，二手房平均议价空间在5％，主动降价的房源可达10－15％。

　　最后，买方态度来了个一百八十度转变。从年初到现在，买方由原先的高位追涨到普遍观望，直至产生对后市不乐观心理，导致部分地区即使降价房源都难寻买主。卖方价格松动明显，甚至个别出现急售现象，主动降价也时有发生。由此，不少人得出市场开始转向买方为主导的结论。

　　市场仍处相持阶段

　　买方是否真的控制了交易主导权？一网友指出，现在所谓进入买方市场只是相对于过去长久以来的所谓“卖方市场”而言。根据二手房涨跌情况可以看出，买房人对房价还没有绝对的主动权，只能等卖方主动降价。严格意义上说，目前只是一种相持阶段。

　　从7月二手房市场成交情况来看，宝山、松江等近郊二手房业主心理价位有较大松动，可议价空间逐渐放大，但这主要受到经济适用房将投放、区域轨道交通尚未通达、汽油价格上涨导致交通成本上升等原因所致。一时间，近郊房价下跌和成交观望的气氛加重。中心城区挂牌价仍相对坚挺，在成交量萎缩的状态下，卖方出于对地段优势看好、房源稀缺且无资金压力等因素仍不肯降价，在这场博弈中，买方丝毫占不到优势。

　　易居臣信分析人员认为，所谓买方市场也就是在供过于求（尤其是供应较大幅度地超过成交）的情况下，供方为促进成交，愿意接受买方的议价。但对于目前市场而言，房地产仍属于资源型资产，稀缺性决定了供方天生具有优势，除非供方由于资金链等原因不得不接受议价外，一般不会担心库存问题，对于买方的折扣要求不会轻易许可。

　　二手房市场情况更为复杂。因为供方数量极为庞大，个体降价出售行为，不能作为市场已转为买方市场的判断依据。7月最后一周，央行关于“增强金融宏观调控灵活性”的表态，让卖方看到了曙光，对未来预期调控力度的放松及未来的房价充满了信心，短期内市场不会轻易由卖方市场转为买方市场。